福嶋総研は3月15日、ブランドマンションの価格プレミアムを定量的に分析し、その分布をGoogleマップ上に公開した。各物件を起点に半径800メートル以内・築年数±2年という条件で周辺相場を定義し、立地や築年数の影響を揃えたうえでブランドによる純粋な価格差を計測したもので、市場局面とエリアによってブランド価値が相対的に変動することを示している。

調査方法と3段階の価格分類

計測された価格差は3段階で色分けし、地図上に表示した。周辺相場比20%以上の物件を赤、0から20%未満を黄、相場以下を青でプロットすることで、ブランドプレミアムの地理的分布がひと目で把握できる仕組みとなっている。

調査で明らかになった3つの構造

まず、郊外ではブランドプレミアムが顕在化しにくいことが確認された。実需中心の市場では専有面積や駅距離といった合理的な要素が価格決定を左右しやすく、ブランド価値が価格に転嫁されにくい傾向がある。

次に、東京湾岸では急激なエリア高騰によってブランド物件の超過価値が相対的に縮小する「プレミアムの吸収」が起きていることがわかった。エリア全体の価格上昇がブランド間の差を統計上圧縮している構造だ。

一方で上位ブランドは優位性を保っている。パークマンションは全住戸が20%以上のプレミアムを維持し、パークコートも多くの住戸で20%以上の価格差を示した。市場が上昇局面にあっても相対的な優位が続いていることが確認された。

ブランドが強い場所を地図で確認できる

今回の分析が示すのは、ブランド価値が絶対的なものではなく、エリア相場と市場局面によって相対的に変動するということだ。市場が急騰する局面では価格の分散が圧縮されてブランド差が見えにくくなる一方、環境変化の中でも優位を保ち続けるブランドが存在することも明らかになった。

全物件のプロットマップは福嶋総研の公式サイトから確認できる。